Türkiye’de konuta olan talep her geçen gün artıyor. Hem satın alma hem kiralama yönünde konut talebi artarken bu artış hızı oranında konut arzı gerçekleşmiyor. Para politikası nedeniyle faizlerin yükselmesinden ötürü konut kredisine ilgi azalırken mevduata olan talep artış gösteriyor.
FAİZLERİN DÜŞME İHTİMALİ ARTTI
Konut kredilerinde faizler düşüş eğilimine geçti ve bankalar yüzde 2,79’a kadar faizi indirdi. Konut almak için yine de yüksek bir oran olan mevcut faizlerin yılbaşından sonra tedrici olarak gerilemesi bekleniyor. Politika faizinin düşmesiyle birlikte parasını mevduata park edenlerin de bundan sonraki süreçte elde ettikleri faiz gelirleriyle farklı alanlara yatırım yapması ve mevduatın cazibesini yitirmesi beklentisi yükseliyor.
MALİYETLER YÜKSEK SEYREDİYOR
class=”medyanet-inline-adv”>
Konut maliyetleri her geçen ay yükseliyor. Konut maliyetinin yanında arsa payı da eklenince bu durum da fiyatlara artış olarak yansıyor. Artan fiyatlar karşısında satış yapamama riskiyle karşılaşan ve durgunluk içinde olan konut sektörünün başrol oyuncusu müteahhitler beklemeye geçti. İnşaat maliyeti içinde en büyük kalemlerden birisini de işçilik oluşturuyor. İnşaat alanında usta eksikliği, deprem bölgesinin ustalara olan talebi nedeniyle inşaat işçilerinin günlükleri 3 bin lirayı aşabiliyor.
FIRSAT VAR MI?
Sıfır ya da ikinci el konut fiyatları neredeyse dip seviyelere gerilemiş durumda. İlandaki dairelerin satış süreçleri ayları bulurken fiyatların gerilemesi nedeniyle konut yatırımı yapacaklar için fırsat doğmuş oldu. Pazarlık konusunda elinde nakit parası olanlar güçlendi ve kıran kırana pazarlıkla ilan fiyatının yüzde 30 altına satın almalar gerçekleşebiliyor.
İHTİYACI OLANLAR UCUZA SATIYOR
Konutunu paraya ihtiyacı olduğu için satışa çıkaran kişilerle pazarlık etmek daha kolay oluyor. Kısa vadede yüklü para ihtiyacı olan kişiler varlıklarını ucuza elden çıkarabiliyor.
Uzmanlar konut sektörüne ilişkin önemli açıklamalarda bulundu.
İşte o değerlendirmeler…
“MÜLKÜN GETİRİSİ FAİZİ AŞACAKTIR”
Kemal Alamo – Reportage Türkiye CEO’su
class=”medyanet-inline-adv”>
Gayrimenkul, bir ihtiyaçtır. Barınma ihtiyacı sürekli olduğu için konut yatırımı, sadece finansal bir araç değil, aynı zamanda yaşam alanı sağlaması açısından da değerlidir. Ayrıca konut yatırımı her zaman cazip bir yatırım aracı olmuştur. Türkiye’nin nüfusu her yıl artmaya devam etmektedir. Özellikle İstanbul’daki yoğun nüfus, konut talebinin artmasına neden olacak önemli bir faktördür. Son dönemde yüksek faizli mevduatlardan elde edilen getiriler cazip olsa da mülk sahipliği ile elde edilecek değer artışının, faiz getirilerini aşacağını öngörüyoruz. Gayrimenkul yatırımı ayrıca yatırımcıya kiralama yoluyla da gelir elde etme fırsatı sunan bir yatırım ürünü olması sebebiyle de yatırımcıların gözünde her zaman ön planda kalan bir yatırım aracıdır.
class=”medyanet-inline-adv”>
“GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VATANDAŞIN KREDİYE ERİŞİMİNİN KOLAYLAŞMASINI BEKLİYOR”
Artan kredi maliyetleri ve yüksek faizler konut kredilerine olan talebi sınırlamış durumdaydı ve konut alma planı yapanlar bir süredir kredi faizlerinde indirim bekliyordu. Bu konuda ilk adımı yakın zamanda bir kamu bankası atarken, ilk kez konut alacaklar için aylık kredisi faiz oranını 5-10 yıl vade için yüzde 3,09’dan yüzde 2,79’a indirdi. Bu kapsamda artık özel bankalar da kredi için yeniden devreye g
irmeye başladı. Kredi faizleri şimdilerde yüzde 3’ün altına indiğini görüyoruz.
Gayrimenkul sektörünün şu an en büyük beklentisi vatandaşın krediye erişiminin kolaylaşması yönünde. Bu nedenle kamu bankaları dışında özel bankalar da elini daha fazla taşın altına koymalı. Özel bankaların da tekrar adım atmaya başlaması sektörümüz adına olumlu buluyoruz. Ve krediye erişim şartlarının konut almak isteyen vatandaşlar için daha kapsayıcı olmasını bekliyoruz.
class=”medyanet-inline-adv”>
Konut kredisine erişim kolaylaşırsa ve faiz oranları düşerse krediyle ev sahibi olmak isteyen vatandaşlar farklı arayışlara girmeden kolaylıkla kredilerini ödeyebilir hale geleceklerdir.
“KİTLESEL TALEP ARTIŞLARI FİYAT ARTIŞINI İVMELENDİRİR”
Konut satış adetlerinde ve buna bağlı olarak fiyatlarda son zamanlarda bir hareketlenme olduğunu, ileriye dönük beklentiler sebebiyle bir pozisyonlanma eğiliminin olduğunu görüyoruz. Bu nedenle kısa vadede yaşanmaya başlayan artışın devam etmesini bekliyoruz. Orta vadede (2025 yılı itibariyle) ise kredi faizlerinin düşmesi ve daha kitlesel taleplerin oluşmasına paralel olarak fiyat artışlarında bir ivmelenme olmasını öngörüyoruz. Uzun vadede ise, konutun hem barınma ihtiyacını karşılayan bir ürün olması hem de yatırım aracı olarak görülmesi sebebiyle alternatif ürünlere kıyasla daha yüksek getiri sağlayacağını düşünüyoruz. Bununla birlikte enflasyonda beklenen kalıcı düşüşle birlikte fiyat artışlarındaki ivmelenmenin uzun vadede sınırlı kalacağını ön görmek mümkün.
class=”medyanet-inline-adv”>
“ARSA ALACAKLAR ARAŞTIRMA YAPSIN”
Yatırımcıların ve arsa sahibi olmak isteyen vatandaşların detaylı araştırma yapmalarını ve gerekli olması durumunda yerel yönetimlerin ilgili birimleriyle iletişime geçerek detaylı bilgi almalarının daha güvenli olacağını düşünüyoruz. Gayrimenkul sektöründe arsa kıymetli bir yatırım aracıdır. Bu konuda güvenilir firmalarla çalışmalarını tavsiye ediyoruz.
“KONUT VE ARSA HER ŞEYDEN ÇOK KAZANDIRDI”
Didem Güneş – EgeYapı GYO Genel Müdürü
Konut alımı kesinlikle makul bir seçenek. Bunu Temmuz ve Ağustos ayı konut satışları da gösteriyor. Çok yakın gelecekte faiz indiriminin başlayabileceği beklentisiyle, birikimlerini mevduat veya başka enstrümanlarda tutanların harekete geçtiğini görüyoruz. Temmuz ayında konut satışları %16,0 artarak 127 bin 88 adede, Ağustos ayında ise %9,9 artışla 134 bin 155 adede ulaştı. 2023 yılında da benzer endişeler vardı ancak o yıl da, her şeye rağmen en çok arsa ve konut kazandırdı.
• Arsa %200 (zingat)
• Konut %86,5
• Gram Altın %78
• Euro %63
• Dolar %58
• Gümüş %55
• BİST100 %35 (Kaynak: Merkez Bankası, TÜİK)
“EV ALMANIN TAM ZAMANI”
Ev almak için doğru zamanın şimdi olduğunu düşünüyorum. Yılın ilk 7 ayında konutta reel bir değer kaybı yaşanmıştı, ancak Ağustos’ta %1 seviyesinde artıya geçildiğini gördük. Artık ivme kazanacağını tahmin ediyorum.
Bizim satış ofisimizde bu yıl hiç durgunluk yaşanmadı. Sadece, ödeme seçeneklerinde zorlanan bazı müşteriler beklemeye geçti. Onlar için şimdi tam zamanı; mümkünse, üretici ile karşılıklı anlaşılarak bir ödeme planı belirlemek en doğru seçenek olacaktır. Biz de bu durumu gördüğümüz için ödeme seçeneklerini esneterek yatırımcılarımıza alternatifler sunuyoruz. Bu canlılıkla birlikte, 16 yeni projemiz için çalışmalara başladık.
“BANKALAR DAHA FAZLA KİŞİYE ULAŞMAK İSTİYOR”
Bankaların, ilerleyen dönemde kredi oranlarını ve taksitleri güncelleme konusunda adım atabileceklerini düşünüyorum. Daha önce de yapılandırma seçenekleri sunulmuştu. Bankalar, faizlerin düşmesini ve daha fazla kişiye ulaşmayı bekliyor. Merkez Bankası’nın doğru zamanda atacağı adımlarla piyasanın yavaş yavaş dengeye oturacağına inanıyorum.
“KİRACI VE EV SAHİBİ ANLAYIŞLI OLMALI”
Türkiye’de enflasyonist ortamda kira konusunda herkesin bir görüşü var. Ancak bu tür durumlarda yaklaşımların dengeli ve anlayışlı olması gerektiğini düşünüyorum.
“KONUT FİYATI ARTINCA KİRALAR DA ARTACAK”
Gayrimenkulde uzun süredir reel fiyatlar yerinde sayıyor. Faize erişimin kolaylaşması ve ekonomik iyileşmeyle birlikte orta gelir grubunun tekrar piyasada canlanması hem talebi hem de fiyatları artıracaktır. Bu yüzden, konut fiyatlarının yukarı yönlü olacağını düşünüyorum. Şu an ev almanın tam zamanı. Konut fiyatları artınca kiraların da artması gerekliliği ortaya çıkıyor çünkü evin getirisi kira olduğundan dolayı yatırımcı kişi en kısa sürede evin parasını amorti etmek isteyecektir.
“ENFLASYON HEDEFİNE YAKLAŞILINCA KİRA ARTIŞLAR SINIRLANACAKTIR”
Şu an yasal olarak kira artış oranı %63 seviyesinde. Enflasyonun yıl sonu tahmini ise %45 civarında. Dolayısıyla hedefe yaklaşıldıkça kira artış oranlarının da sınırlanacağını düşünüyorum.
“ENFLASYONUN KONTROL ALTINA ALINMASIYLA KİRA ARTIŞLARI HIZ KESER”
Kiraların, talep azalması gibi nedenlerle düşeceğini sanmıyorum. Ancak enflasyonun kontrol altına alınmasıyla birlikte kira artışlarının hız kesmesi muhtemel.
ARSA YATIRIMI YAPACAKLARA UYARI
Eskiden arsa yatırımı, genellikle parası olanlar için bir seçenekti. Bunun başlıca nedenleri; arsa ile ilgili yeterli bilginin olmaması, güvensizlik, tapu ve imar sorunları, elektrik, su ve yol gibi altyapı eksiklikleriydi. Ayrıca küçük bütçelerle yatırım yapma zorluğu da büyük bir engeldi. Bu yüzden, arsa yatırımı yaparken güvenilir ve uzman markalarla çalışmak en doğru yaklaşım olacaktır.
“KONUT ARZI İHTİYAÇ SEVİYESİNİN ALTINDA SEYREDİYOR”
Haluk Sert – AS YAPI Yönetim Kurulu Başkanı
Son dönemde mevduat faizlerinin yüksek seyretmesi nedeniyle birçok vatandaşımız yatırımlarını bu yönde değerlendirme yoluna gitti. Bu eğilim, konut sektörüne olan talebi belirgin şekilde azaltarak konut fiyatlarındaki artış hızını yavaşlattı. Ancak, mevcut durumda konut arzı, ihtiyaç seviyesinin oldukça altında seyrediyor. Buna ek olarak, inşaat maliyetlerinde görülen hızlı artışlar ve konut faizlerindeki düşüş beklentisi, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının hızlı bir şekilde artış göstereceğine işaret ediyor. Dolayısıyla, şu anki fiyatların dip seviyede olduğunu ve konut alımı için en uygun zamanın bu dönem olduğunu söyleyebilirim.
“KONUT ALMAK İÇİN FIRSAT VAR”
Yüksek faiz oranlarının aslında konut alımı için en uygun dönem olduğunu düşünüyorum. Çünkü kredi faizleri yüksek olduğunda, konut talebi azalıyor ve bu da konut fiyatlarının diğer yatırım araçlarına kıyasla daha yavaş artmasına, hatta dip seviyelere yaklaşmasına neden oluyor. Ancak faiz oranları düştüğünde, konut fiyatları hızla yükseliyor. Bu yüzden, şu anda konut almayı planlayanlar için doğru zamanın bu olduğunu ve bu fırsatın kaçırılmaması gerektiğini düşünüyorum.
“YÜKSEK FAİZLİ KONUT KREDİLERİNİN YAPILANDIRILMASINI DÜŞÜNMÜYORUM”
Geçmiş dönemde imzalanmış kredi sözleşmeleri için faiz güncellenmesi gibi bir durumun gerçekleşeceğini düşünmüyorum. O dönemin ekonomik koşullarında imzalanmış ve şartları sabitlenmiş bir kredi sözleşmesi varsa, eğer bu sözleşmelerde faiz güncellemesine yönelik özel bir madde yoksa bankanın faizleri yükselterek yeniden bir ödeme planı oluşturması tüketici haklarına aykırı olacaktır.
“KİRALAR ÇOK HIZLI YÜKSELECEK”
2022 ve 2023 yıllarında kira artışları için uygulanan %25 tavan sınırı, maalesef kiracılar ve ev sahipleri arasında birçok anlaşmazlığa sebep oldu. Ancak bu süreç geçtiğimiz aylarda sona erdi. Birçok ev sahibi ve kiracı, anlaşmazlıklarını gidererek yeni rakamlarla sözleşme yeniledi ya da mevcut konutları boşalttı, ev sahipleri de güncel rakamlarla yeni kiracılara kiralama işlemi gerçekleştirdi.
Gayrimenkul yatırımını yalnızca bu iki yıllık döneme indirgeyerek değerlendirmek doğru olmaz. Türkiye’de orta ve uzun vadede, gayrimenkul yatırımı, mevduat, altın, döviz ve borsa gibi birçok yatırım aracıyla kıyaslandığında her zaman en ön sıralarda yer alır. Bu yatırım aracının, yatırımcısına en fazla kazancı sağladığını rahatlıkla söyleyebilirim.
Ayrıca, mevcut ekonomik konjonktür ve inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle gayrimenkul geliştiricileri uzun zamandır yeni projeler geliştirmekten çekiniyor. Bu durum, geçmiş dönemlere kıyasla ciddi bir konut arzı eksikliğiyle karşılaşacağımızı açıkça gösteriyor. Bu da hem konut fiyatlarının artmasına hem de arz eksikliğinden kaynaklı olarak yakın zamanda ciddi bir barınma krizine yol açabilir; dolayısıyla kira rakamlarının çok daha hızlı yükseleceğini öngörüyorum.
“YURT DIŞINDAN KONUT EDİNMEK İSTEYEN VATANDAŞLARIMIZ DOLANDIRILDI”
Son iki yıldır uygulanan %25 kira artış sınırı, konut fiyatlarının yatay seyir izlemesi ve döviz kurlarındaki artış beklentisi, yatırımcıların yurt dışına yönelmesine neden oldu. Ancak bu süreçte, bazı kötü sonuçlarla karşılaştığımızı üzülerek belirtmek isterim. Teslim edilmeyen projeler, vaat edilen kira rakamlarının tutmaması ve dolandırılan birçok vatandaşımızın hikayeleri, bu konuda dikkatli olmamız gerektiğini gösteriyor. Bu yüzden, yatırım yapmadan önce herkesin temkinli olmasını ve kapsamlı bir araştırma yapmadan riskli yatırımlara yönelmemesini tavsiye ederim. Ekonomik koşulları göz önünde bulundurursak, ülkemize öncelik vermek de oldukça önemli. Eğer yatırımlarımızı kendi vatanımızda değerlendirirsek, ülke olarak bu sıkıntılı günleri daha hızlı atlatacağımıza inanıyorum.
“KONUT FİYATLARINDA HIZLI ARTIŞ BEKLİYORUM”
Kısa vadede konut fiyatlarında hızlı bir artış bekliyorum. Bu nedenle vatandaşlarımızın konut alımı için hızlı davranmaları gerekiyor. Uzun süredir yüksek seviyelerde seyreden kredi faizleri ve bankaların kredi limitlerinde isteksizliği, konut almak isteyen ihtiyaç sahipleri ve yatırımcıların alım yapmalarını zorlaştırıyor. Son üç yılda gayrimenkul geliştiricileri, düşük satış adetleri, inşaat maliyetlerindeki hızlı artış ve konut satış fiyatlarının düşük seviyelerde kalması nedeniyle projelerini hayata geçiremiyorlar. Türkiye’deki barınma ihtiyacını göz önünde bulundurursak, her yıl yaklaşık 900.000 yeni konuta ihtiyaç olduğu anlaşılıyor. Bu durum, çok yakın bir zamanda ciddi bir barınma krizine yol açacak gibi görünüyor. Tüm bu faktörleri değerlendirdiğimizde, Türkiye’deki konut fiyatlarının kısa vadede hızlı bir yükseliş trendine gireceğini öngörüyorum.
“KİRALARIN 100 BİN LİRAYA ÇIKMASINI BEKLİYORUZ”
Bugünün koşullarında, mevcut inşaat maliyetleri ve İstanbul merkezinde bir konut geliştirmek için arsa maliyetlerini eklediğimizde, metrekare başına yaklaşık 2.500 USD civarında bir maliyetle karşılaşıyoruz. Bu inşaat maliyetlerini göz önünde bulundurursak, Bahçelievler, Bayrampaşa, Bakırköy, Küçükçekmece ve Eyüp gibi bölgelerde 2+1 daireler için minimum kira bedellerinin 50.000-60.000 TL, 3+1 daireler için ise 80.000-100.000 TL bandına çıkmasını bekliyoruz. Nişantaşı, Bebek, Ulus ve Etiler gibi daha değerli semtlerde bu rakamların en az %50 daha yüksek olacağını öngörüyoruz. Özellikle son iki ayda kiralarda hızlı bir artış gözlemleniyor. Üretimin çok az olması, artan talebe cevap veremediği için kiralar hızla yükselecek ve kiralık konut bulmak oldukça zorlaşacak. Aşırı yüksek kiralar, ihtiyaç sahipleri ve yatırımcıların konut alımlarını cazip şartlarla gerçekleştirmelerine neden olacaktır. Hızlı hareket edenler, yüksek getiriler elde edebilir. Ancak, faizlerin düşmesini beklemek alıcıların aleyhine olacaktır. Çünkü konut fiyatları %50 – %75 zamlandıktan sonra faiz oranları %1 olsa bile, ödenecek toplam ücret veya taksit tutarları şu anki rakamlardan çok daha yüksek olacaktır.
“SOSYAL KONUT SAYILARI YETERSİZ, KİRALAR DÜŞMEZ”
Devletimizin öncülüğünde hayata geçirilen sosyal konut projeleri oldukça değerli, ancak sayısal olarak ihtiyacın çok gerisinde kalıyor. Bu nedenle, kısa ve orta vadede kiraların düşmesini beklemiyoruz. Aksine, hem konut fiyatlarında hem de kira fiyatlarında hızlı bir artış olacağını öngörüyoruz.
“TARLA, BAĞ-BAHÇE, SİT ALANI, GELİŞİME KAPALI ARAZİLER ARSA OLARAK TANITILIYOR”
Son yıllarda, özellikle küçük yatırımcılar arasında arsa yatırımı oldukça popüler hale geldi. Ancak arsa alımı çok teknik bir konu ve ciddi bir uzmanlık gerektiriyor. Vatandaşlarımızın, her toprak parçasının arsa olmadığını anlaması önemli. Maalesef, tarla, bağ, bahçe, sit alanı ve gelişime kapalı arazi gibi birçok alan arsa olarak tanıtılıyor. Bu durum, ciddi mağduriyetlere yol açıyor ve vatandaşlarımız yanıltılıyor. Bu nedenle, vatandaşlarımızın kesinlikle konuya hakim olmayan kişilerden uzak durmalarını ve ciddi bir araştırma yapmadan arsa yatırımı yapmamalarını tavsiye ediyorum.
